תמ"א 38 – מי ישלם את עלות התחזוקה של מכפילי החנייה?

דיירי הבניין ברמת גן היו דרוכים ונרגשים לקראת קבלת המפתחות לדירתם החדשה, במסגרת פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה), בו נהרס הבניין עם דירתם הישנה והם ציפו לכניסתם לדירה החדשה בבניין החדש.

והנה הגיע היום. חיוכים רחבים וקריאות "מזל טוב", "בשעה טובה", ו- "עשינו זאת…", נשמעו בין דיירי הבניין אשר נכנסו לדירותיהם החדשות שמחים ומאושרים.

כך חלפו מספר חודשים על מי מנוחות, עד שסכסוך התגלע בין הדיירים בבניין החדש.

 

נושא הסכסוך: מי אמור לשלם על הוצאות תיקון ואחזקה של מכפילי החניה, האם אלו בעלי מכפילי החניה, או שכל דיירי הבניין אמורים להשתתף בהוצאות אלה?

למי אשר טרם מצוי בתחום, אבהיר כי מכפילי החניה הינם מתקנים דמויי מעלית על פיגומים, אשר מאפשרים שימוש במקום חניה אחד לחניית שני רכבים.

כנהוג בפרויקטים דומים, מאחר והשטח המצוי בסמיכות לבניין מצומצם ואינו מאפשר להקצות לכל הדיירים חניה רגילה, מציעים היזמים לבעלי הדירות מקום חניה אשר יוקצה להם במכפיל חניה, כך הם יקבלו חניה אשר תהיה שייכת להם ולבעלי דירה נוספת במשותף וכך תהיה לכל דירה בפרויקט לזכות בחניה.

אז איפה הבעיה?

מספר חודשים לאחר הכניסה לדירות החדשות, הסתבר כי מתקני מכפילי החניה מתקלקלים מעת לעת וזקוקים לתחזוקה שוטפת.

באו הדיירים בעלי החניות במכפילי החניה לשכניהם אשר זכו בחניות הרגילות וביקשו כי ישתתפו במימון הוצאות התיקון והאחזקה של מכפילי החניה.

ענו בעלי החניות הרגילות: "מדוע שנשלם – אלו החניות הפרטיות שלכם, למה אנחנו צריכים לשלם לכם".

תשובה זאת עוררה את חמתם של בעלי החניות במכפילי החניה: "סליחה???!!! לא מספיק שנדפקנו עם חניות במכפילי החניה ואתם קיבלתם את החניות הטובות, אתם עוד מסרבים להשתתף בהוצאות?. חצופים – אם היינו מסרבים למכפילי החניה, היה על היזם לחפור עוד קומה מתחת לקרקע, אשר תשמש כקומת חניה, וההוצאות אשר היו מוטלות גם עליכם היו גבוהות בהרבה ואף יתכן כי הפרויקט לא היה מתאפשר".

ענו בעלי החניות הרגילות: "אבל אנחנו לא משתמשים במכפילי החניה, מדוע שנשלם לכם?"

בעלי מכפילי החניה הגיבו בכעס: "למה? כי יש מתקנים בבניין משותף בהם אתה מחויב בתשלום, גם אם אתה לא משתמש בהם, כך לדוגמא עמוד תאורה אשר מאיר חלק בחניה שאינו בשימושך וכך גם בעלי הקומות הנמוכות יכולים לטעון כי הם לא משתמשים במעלית, האם יעלה על הדעת שהם יהיו פטורים מתשלום?".

פנו הצדדים להסכמי המכר עם היזם, עליהם חתמו עוד בטרם יציאת הפרויקט לדרך, אולם לאכזבתם הם גילו סעיפים סותרים בהסכמים. חלק מהסעיפים הורו כי מכפילי החניה הינם רכוש משותף וכי על כל בעלי הדירות לשאת בהוצאותיהם וחלק החריגו את מכפילי החניה כרכוש פרטי והורו לבעלי מכפילי החניה לשאת בהוצאותיהם.

הסכסוך הגיע לפתחה של המפקחת על רישום הבתים המשותפים בתל אביב, על מנת שתכריע בסכסוך.

 

המפקחת הכריעה בסכסוך לטובת בעלי החניות הרגילות וקבעה כי מתקני החניה הינם רכושם הפרטי של בעלי הדירות להן הן הוקצו וכי למעט הוצאות חשמל אשר יחולו על כלל הדיירים (דבר אשר היה מוסכם מלכתחילה), יחולו הוצאות התיקונים והאחזקה השוטפת על בעלי מכפילי החניה.

המפקחת הסתמכה בקביעתה זאת על הוראות המפרט בהסכמי המכר ביחס לדירות להן הוצמדו מכפילי החניה, אשר בפועל הוציאו את מכפילי החניה מהרכוש המשותף לכלל הדיירים וכן לאור העובדה כי בניגוד למעלית בה יכולים לעשות כל דיירי הבניין, במכפילי החניה יכולים להשתמש רק בעלי הדירות להן הם הוקצו.

 

בעלי מכפילי החניות ערערו על קביעת המפקחת לבית המשפט המחוזי, אולם זה דחה את התביעה והשאיר את החלטת המפקחת על כנה.

איך למנוע סכסוך שכנים בנושא?

רוצים למנוע מראש ויכוחים וסכסוכים בשאלה מי ישלם על הוצאות כמו "מכפילי החניה"? וודאו כי הדבר יצוין באופן ברור ומובן בהסכם עליו חותמים הדיירים למול היזם, בטרם מימוש הפרויקט.

 

מבוסס על פסק דין עש"א (מחוזי ת"א) 46262-05-21 דניאל וולפמן נ' שלמה חיים רוזנר (נבו 01.12.2021)

יובהר, כי אין במידע האמור, אשר ניתן כמידע כללי בלבד, כדי לשמש או להיחשב כייעוץ משפטי ו/או המלצה משפטית ו/או חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך על המידע בכל צורה שהיא.