עומדים בפני רכישת דירה חדשה אותה אתם מתכוונים לממן בהלוואת משכנתא חוץ בנקאית?

חשוב שתשימו לב כי לא תוכלו לקבל את כספי ההלוואה עד שהקבלן יעביר לכם בטוחה להבטחת השקעתכם ע"פ הוראות חוק המכר.

מהי משכנתא חוץ בנקאית

דרך מקובלת בשוק הדיור בישראל למימון רכישת דירה הינה באמצעות הלוואה (משכנתא) אשר נלקחת מאחד מהבנקים או מחברות הביטוח בישראל.

בנוסף לבנקים ולחברות הביטוח ישנם גורמים פיננסיים כגון: גופי אשראי, חברות פיננסיות, קרנות נדל"ן ועוד, אשר מציעים הלוואות לרכישת דירה חדשה, תופעה שהלכה והתרחבה בשנים האחרונות. הלוואה שכזו, אשר מטרתה רכש דירה חדשה, מגורם פיננסי שאינו בנק או חברת ביטוח נקראת "משכנתא חוץ בנקאית".

הבהרת הממונה על חוק המכר

בתאריך 07.01.2020 פרסם הממונה על חוק המכר במשרד המשפטים הודעה אשר מבהירה כי כיוון שמדובר בהלוואה הניתנת לצורך רכישת דירה חדשה, חלות גם על המשכנתא החוץ בנקאית הוראות חוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל"ה 1974- ("חוק המכר").

מטרת חוק המכר הינה להבטיח את כספם של רוכשי דירות חדשות מקבלן, באמצעות מספר הוראות, אשר העיקרית שבהן הינה קביעת בטוחות אותן מחויב הקבלן לתת לרוכשי הדירות.

על פי הוראות סעיף 2 לחוק המכר, על הקבלן להבטיח את כספו של הרוכש באחת מהדרכים הבאות:

1. הסדרת ערבות בנקאית אשר תימסר לרוכש.

2. הסדרת ביטוח בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכש הדירה.

3. שעבוד הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה לטובת רוכש הדירה.

4. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש.

5. העברת בעלות (או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע) על שם הרוכש. לפיכך חל איסור על כל גוף פיננסי אשר מספק מימון לרוכשי דירות חדשות (לרבות גופים פיננסיים חוץ בנקאיים), להעביר כספים למוכר הדירה (הקבלן) או לרוכש הדירה, טרם וידא כי כספי הרוכש מובטחים בהתאם לאמור בסעיף 2 להוראות חוק המכר.

בנוסף מחויב כל גוף פיננסי המספק מימון לרוכשי דירות חדשות, להודיע לרוכש הדירה בכתב, אודות זכויותיו להבטחת הכספים אשר הועברו למוכר לצורך רכישת הדירה.

 

המשמעות לרוכשי דירות

משמעות הבהרת הממונה על חוק המכר הינה כי הגוף המממן אינו רשאי להעביר כספים לרוכש הדירה ו/או מוכר הדירה, לצורך רכישת דירה, ללא שמילא הוראה זו.

חשוב כי הדבר יילקח בחשבון על ידי רוכשי הדירות החדשות המתכוונים לקחת משכנתא חוץ בנקאית והתאמת חוזה רכישת הדירה (לרבות מנגנון העברת התשלומים לקבלן) בהתאם.

ביצוע ההתאמות הנדרשות בחוזה, ימנע מהרוכש כניסה למצב של הפרת הסכם, על כל המשתמע מכך.

עו"ד ערן הוד

המידע האמור מובא כמיד כללי בלבד, אינו מהווה יעוץ משפטי ואינו תחליף לפגישת יעוץ עם עורך דין.