עסקת תמ"א 38
עסקת תמ"א 38 (הריסה ובניה מחדש), הינה עסקה אשר במהלכה עוזבים דיירי הבניין את דירותיהם לתקופת הבנייה, והיזם אשר מבצע את הפרויקט פועל להריסת המבנה הישן והקמת בניין חדש במקומו. בעלי הדירות אשר התגוררו בדירה ישנה (בבניין אשר הוקם לפני שנת 1980) זוכים בדירה חדשה, זאת בדרך כלל תוך הגדלת שטח הדירה, תוספת ממ"ד והוספת מעלית בבניין וכד'. כל זאת מבלי שיידרשו לתשלום כלשהו במסגרת ההליך. על אף זאת, לעיתים דיירים אשר עומדים בפני פרויקט של הריסה ובנייה מחדש, חשים כי התמורות אותן הם מקבלים בפרויקט אינן מספקות וכי במידה והמשא ומתן למול היזם היה מתנהל אחרת, היה אפשר להשיג הרבה יותר…
האם ניתן להתנגד לפרויקט – טענת חוסר כדאיות כלכלית
האם ניתן להתנגד לפרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה מחדש) בטענה של חוסר כדאיות כלכלית? בעניין זה יצוין כי לצורך הוצאת פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובניה מחדש) לפועל, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין. אולם, המחוקק אשר ראה לנגד עיניו את הקשיים העלולים להתגלות בפרויקטים מסוג זה, אפשר למפקח על הבתים המשותפים לאשר זאת במסגרת תביעה שתוגש על ידי 80 אחוז מבעלי הדירות בבניין (המעוניינים בפרויקט), שבבעלותם 80 אחוז מהרכוש המשותף. יחד עם זאת, המפקח על הבתים המשותפים נדרש לאפשר לכל בעל דירה אשר מתנגד לפרויקט לטעון את טענותיו והמפקח יבחן את הנסיבות המיוחדות של כל בעל דירה המתנגד לפרויקט. החוק מגדיר מספר מצבים בהם התנגדותו של הדייר, תחשב כמוצדקת וסבירה. כך לדוגמא במקרה בו עסקת הפינוי בינוי המוצעת אינה כדאית כלכלית, התנגדותו של הדייר תחשב כסבירה וצודקת וההצעה לפרויקט תידחה.
מתי פרויקט ייחשב כלא כדאי כלכלית?
מתי ואיך התנגדות דייר לאור חוסר כדאיות כלכלית תחשב כסבירה ומוצדקת? שאלה זו הועלתה לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב (פסק דין עש"א 50506-09-19 עש"א 50506-09-19 עש"א 50506-09-19 עש"א 50506-09-19 עש"א 50506-09-19 יעל נ' באומלשפינר ואח'), בפני כבוד השופטת לימור ביבי. לצורך מענה לשאלה זו המפקח על הבתים המשותפים טרם החלטתו יבחן מספר מדדים:
א. האם הוצג טעם להתנגדות או שההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני" ללא הנמקה?
ב. האם בראייה אובייקטיבית הפרויקט עתיד להיטיב את מצב הדיירים בבניין?
ג. האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט המתנגד לפרויקט?
ד. האם ההחלטה לביצוע הפרויקט התקבלה בתום לב או שמא תוך ניגוד עניינים?
ה. האם המתנגדים הציגו תוכנית חלופית אשר גלומים בה יתרונות אשר אינם קיימים בתוכנית הפרויקט המוצעת?
ו. האם במסגרת תכנית הפרויקט המוצע נשמר השוויון בין הדיירים?
בנוסף לשאלות האמורות על המפקח לשקול את התוכנית המוצעת בהתאם לנסיבות העניין בכל מקרה ומקרה, אולם ככלל בחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט תבחן מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות.
יובהר כי הנטל הראשוני להוכיח כי העסקה אינה כדאית כלכלית, מוטל על המתנגד לפרויקט ועליו להראות כי התנגדותו אינה עקרונית, אלא יש טעם של ממש בטענה כי הפרויקט אינו כדאי כלכלית (יש להביא הערכת שמאי מקרקעין אשר מבהירה את חוסר הכדאיות שבעסקה המוצעת). לעיתים נשמעת טענה מצד דיירים בדבר הרווח אותו גורף היזם במסגרת הפרויקט, הטוענים כי חלוקת הרווח כתוצאה מביצוע הפרויקט צריכה להתחלק שווה בשווה בין היזם לבין הדיירים. בעניין זה הבהיר בית המשפט כי אמנם חלוקת התמורה בין היזם עצמו לבין התמורה אותם מקבלים בעלי הדירות צריכה להיות סבירה והוגנת, אך אין הכוונה דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בין הדיירים לבין היזם, זאת בין השאר לנוכח העובדה כי היזם מבצע את כל הפעולות הנדרשות לצורך הוצאת הפרויקט אל הפועל והוא אשר נושא בעלויות הנדרשות, ובסיכון לכישלונו.
בנוסף יש לזכור כי בראיית המחוקק והפסיקה, תכלית החוק הינה בסופו של יום הצלת חיים ומניעת נזק לרכוש אשר צפויים במקרה של רעידת אדמה ולפיכך נראה כי באם הפרויקט יביא להטבה כלכלית לדיירים (גם אם בעיניהם היא לא מספקת), הנטייה תהיה לאשרו. מנגד נראה כי ככל ושווי הדירה המוצעת (הדירה החדשה) יהיה דומה או שווה לדירת הדייר הנוכחית, יהא הדבר סיבה סבירה ומוצדקת לסירוב הדייר המתנגד לפרויקט.
על האופן בו בתי המשפט רואים דייר המסרב לפרויקט תמ"א 38 ללא סיבה ממשית, ניתן ללמוד מפסק הדין ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין, במילותיו של כבוד השופט סולברג בפסק הדין: "אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן – אוטם את אוזניו משמוע, עוצם עיניו מראות, ודבק בסרבנותו. כזו היא המערערת. מה שטוב ל-17 שכניה, אינו טוב דיו עבורה;…אוי לה, למערערת, משום שדרך הילוכה מנוגדת להיגיון, חסרת תוחלת, ופוגעת בה עצמה; ואוי לשכניה. היא, אחת ויחידה, "תוקעת" את הפרוייקט כולו. ימינו כצל עובר, ומצער הדבר עד מאד כי במשך שנים ארוכות נאלצים בעלי הדירות להשקיע מאונם ומהונם בניסיונות לשכנע את המערערת, להשתתף עמהם בשיפור וברווחה, עיניהם רואות וכלות, הפרויקט לא יוצא הפועל."
עו"ד ערן הוד
המידע מובע כמידע כללי בלבד, אינו יעוץ משפטי ואינו תחליף לפגישת יעוץ עם עורך דין.
מילאו את הטופס ואחזור אליכם בהקדם